Das ist eine interessante Frage, die tief in die Dynamik und Methodik der Immobilienbewertung eintaucht.
Hier sind einige Gründe, warum Banken Immobilien tendenziell niedriger bewerten als Makler:
Risikomanagement Banken: Banken sind primär daran interessiert, das Risiko zu minimieren. Sie bewerten Immobilien konservativer, um sicherzustellen, dass sie im Falle eines Kreditausfalls nicht auf einer überbewerteten Immobilie sitzen bleiben. Eine niedrigere Bewertung schützt die Bank vor Verlusten, sollte der Marktwert der Immobilie sinken. Makler: Makler hingegen sind daran interessiert, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Sie neigen dazu, Immobilien optimistischer zu bewerten, um höhere Verkaufspreise zu erreichen und ihre Provisionen zu maximieren.
Bewertungsmethodik Banken: Banken nutzen oft standardisierte Bewertungsmethoden und strenge Kriterien. Sie berücksichtigen dabei Faktoren wie Bodenwert, Baukosten, Zustand der Immobilie und Markttrends, aber immer mit einem konservativen Ansatz. Makler: Makler verwenden oft eine vergleichende Marktanalyse (Comparative Market Analysis, CMA), bei der ähnliche Immobilien in der Umgebung als Vergleich herangezogen werden. Diese Methode kann zu höheren Bewertungen führen, insbesondere in einem aufstrebenden Markt.
Marktzyklen und Trends Banken: Banken sind vorsichtiger bei der Berücksichtigung von kurzfristigen Markttrends und -zyklen. Sie bewerten Immobilien eher auf Basis langfristiger Wertstabilität und weniger auf kurzfristige Markthochs. Makler: Makler sind stärker an aktuellen Markttrends interessiert und nutzen diese, um Immobilien zu einem höheren Preis zu vermarkten. In einem boomenden Markt könnten sie optimistischere Bewertungen vornehmen, um von der hohen Nachfrage zu profitieren.
Bewertungszweck Banken: Der primäre Zweck der Bewertung durch Banken ist die Sicherstellung der Kreditwürdigkeit und die Minimierung des Kreditrisikos. Daher sind ihre Bewertungen oft konservativer, um sicherzustellen, dass die Immobilie als ausreichende Sicherheit für den Kredit dient. Makler: Das Ziel der Maklerbewertung ist der Verkauf der Immobilie. Eine höhere Bewertung kann den Eigentümer dazu ermutigen, die Immobilie zu verkaufen, und potenzielle Käufer anziehen, die bereit sind, einen höheren Preis zu zahlen.
Externe Einflüsse und Regulationen Banken: Banken unterliegen strengen Vorschriften und regulatorischen Anforderungen, die konservative Bewertungspraktiken vorschreiben. Dies dient dem Schutz des Finanzsystems und der Vermeidung von Immobilienblasen. Makler: Makler sind weniger durch solche Vorschriften gebunden. Ihre Bewertungen können daher flexibler und optimistischer ausfallen, um den Marktbedingungen gerecht zu werden.
Verwendung von Gutachtern Banken: Banken beauftragen oft unabhängige, zertifizierte Gutachter für die Bewertung. Diese Gutachter haben die Aufgabe, objektive und realistische Bewertungen zu erstellen, die den regulatorischen Anforderungen entsprechen. Makler: Makler erstellen ihre Bewertungen oft selbst oder nutzen interne Ressourcen. Ihre Bewertungen können subjektiver sein und stärker von Marktbedingungen und Verkaufstaktiken beeinflusst werden.
Sicherheitsmarge Banken: Banken berücksichtigen oft eine Sicherheitsmarge in ihren Bewertungen, um sich gegen Marktunsicherheiten und potenzielle Abwertungen abzusichern. Makler: Makler sind weniger geneigt, Sicherheitsmargen zu berücksichtigen, da ihr Fokus auf dem aktuellen Marktwert und den Verkaufspreisen liegt.
Perspektive auf Immobilienwert Banken: Banken betrachten den Wert einer Immobilie aus der Perspektive eines langfristigen Investors. Sie sind daran interessiert, die Nachhaltigkeit des Wertes über die Zeit zu sichern. Makler: Makler betrachten den Wert eher aus der Perspektive eines Verkäufers, der den bestmöglichen Preis in der aktuellen Marktsituation erzielen möchte.
Zusammengefasst bewerten Banken Immobilien konservativer als Makler, um das Risiko zu minimieren, regulatorische Anforderungen zu erfüllen und langfristige Wertstabilität sicherzustellen.
Makler hingegen bewerten Immobilien optimistischer, um höhere Verkaufspreise zu erzielen und den Marktbedingungen gerecht zu werden. Diese unterschiedlichen Perspektiven und Methoden führen zu den oft unterschiedlichen Bewertungen.
FAZIT: Nebst Makler und Banken kann durchaus ein Bauherrenberater die Bewertung einer Immobilie durchführen und in vielen Fällen kann dies sogar, dank seinem langjährigen Baufachwissen sowie seiner Neutralität, Vorteile bieten.